ادبیات نظری تحقیق آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل :  word (..docx) ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد صفحه : 29 صفحه

 قسمتی از متن word (..docx) : 
 

‏مبحث دوم:‏ آثار‏ و احکام ‏فسخ‏، اقاله و انفساخ در عقد‏ اجاره
‏گفتار اول: آثار و احکام ‏فسخ اجاره
‏چنانكه در ماده 456 ق.م آمده است تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارات مختص به عقد بيع كه عبارت‌اند از: خيار مجلس و خ‏یار‏ حيوان و خ‏یار‏ تأخير ثمن‏؛ ‏بنابراين در عقد اجاره هم ممكن است بعضي از خيارات مشترک‏ ‏به‌استثناء‏ خیارات مختص به بیع،‏ محقق شود‏.‏.‏ روح الله موسوی خمینی، همان، ج‏1، ص 651
‏  ‏ قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان م‏اده‏ 456‏ ق.م‏ اکتفا کرده است.‏.‏ حسن امامی‏، همان،‏ ج 2، ص 42
‏ ‏بر اساس مواد 478 تا 482 ق. م‏ ‏و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالك و مستأجر ‏به‌طور‏ اجمال اجراى اين خيار در باب اجاره مجاز ‏شمرده‌شده‏ است.
‏1. آثار و احکام خیار عیب در عقد اجاره
‏1-1. ‏مع‏ی‏وب‏ بودن عین مستأجره در حین عقد
‏قانون مدنی در ماده 874 می‌گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال‌ اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است‌ اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ول‏ی‏ اگر موجر رفع عیب کند به‌نحو‏ی‌‏که‏ به‌ مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد‏».
‏پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معیوب باشد و مستأجر نیز به هر دل‏ی‏ل‏ی‏ از آن‌ ناآگاه باشد، هر وقت آگاه شد می‌تواند آن را فسخ کند؛ اما این حق مشروط بر این‌ است که موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند، همچنان که در انتهای ماده 874 ملاحظه‌ شد درصورت‏ی‌‏که‏ موجر رفع عیب کند، مستأجر حق فسخ ندارد. ع‏ی‏ب‏ی‏ که در حین‌ عقد موجود است هر زمان که مستأجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ‌ استفاده کند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل می‌سازد نه از زمان فسخ؛ ز‏ی‏را‏ در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تملیک می‌شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و
‏ ‏اکنون مستأجر می‌خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را که تملک کرده به موجر رد کند‏؛‏ ‏بنابراین‏ تمام اجاره‌بها به او ‏رد می‌شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر برمی‌گردد و به‌جای منافع گذشته که به‌وسیله‌ مستأجر ‏تلف‌شده‏ است او باید بدل مال تلف‌‏شده‏ (‏اجرت‌المثل‏) ‏بپردازد.‏.‏ ‏قطب الدین محمد کیدری، ‏إصباح الشیعه بمصباح الشریعه‏، (ابراهیم بهادری مراغی)، چاپ اول، (قم: موسسه امام صادق‏‏(ع)، 1416‏ ‏ه‏‏ق)‏، ص‏ 276؛ ‏ناصر‏ ک‏اتوزیان‏،‏ ‏دوره مقدماتی حقوق مدنی، درس هایی از عقود معین‏، چاپ سوم‏،‏ (تهران: گنج دانش، 1376 ه ش)،‏ ‏ج‏ 1، ‏ص‏ 591
‏1-2. ‏معی‏و‏ب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض
‏چنانچه قسمت اول ماده 480 ‏ق.م ‏می‌گوید:‏ «عيبى كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است ...»؛ زيرا ‏مسئول‏ی‏ت‏ ‏انتقال‌دهنده‏ نسبت به مال مورد انتقال در عقد تمليكى تا زمان تسليم آن به ‏انتقال گ‏ی‏رنده‏، موجود بوده و سپس ساقط مى‌گردد. بنابراين، عيب قبل از قبض مانند عيب قبل از عقد به عهدۀ ناقل مى‌باشد. به همين جهت است كه مادّۀ 425 ق. م، در عيب مبيع مى‌گويد: «عيبى كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است».
‏سؤالی که مطرح است این است که آیا مستأجر می‌تواند در صورت وجود عیب در عین مستأجره اجاره را فسخ نکند بلکه از م‏ؤ‏جر تقاضای ارش کند؟‏ ‏پاسخ منفی است‏؛‏‌‏ چراکه‏ ماده 784 ‏ق.م‏ ‏صراحتاً‏ می‌گوید:‏ ‏«...می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به‌ همان نحو که بوده است اجاره با تمام اجرت قبول کند...» ‏این‏ نظر درواقع قول‌ عده‌ای از فقهای امامیه است و چنین استدلال می‌نمایند که چون جبران ضرر مستأجر به‌وسیله فسخ عقد اجاره ممکن خواهد بود موجبی برای اخذ ارش موجود نیست و مطالبه ارش در بیع برخلاف قاعده و مستند به دلیل ‏خاص‏ (خبر) ‏می‏‌باشد.‏.‏ حسن امامی، ‏همان‏، ‏ج‏ 2، ‏ص‏ 44
‏ ‏درصورتی‌که شهید‏ ‏ثانی معتقد است که‏ مستأجر حق دارد که ارش بگیرد.‏.‏ ‏زین الدین عاملی (شهید ثانی)، ‏همان‏، ج‌4، ص 334
‏درصورتی‌که‏ مستأجر عقد را فسخ کند اگر از عین‌ مستأجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستأجر واجب نیست و اگر از عین مستأجره‌ استفاده کرده باشد برمبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده میزان اجرت محاسبه‌ می‌شود