دعاوي مربوط به سر قفلي وحق كسب وپيشه

دعاوي مربوط به سر قفلي وحق كسب وپيشه
گفتاراول: موارد پرداخت كل سرقفلي به مستأجر
« ماده 15قانون روابط موجرو مستأجر1356 مقّرر داشته است : »
در موارد ذيل پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه ياتجارت از دادگاه جايز است .
1- تخليه به منظور احداث ساختمان جديد .
2- تخليه به منظور احتياج شخصي براي كسب يا پيشه ياتجارت
3- درصورتي كه محل كسب ياپيشه ياتجارت مناسب براي سكني هم باشد ومالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدريامادر همسرخود درخواست نمايد .
درموارد سه گانه فوق دادگاه ضمن حدود حكم تخليه به پرداخت حق كسب وپيشه وتجارت نيزحكم خواهدداد .
مبحث اول: تخليه به لحاظ احداث بناء
« يكي ازموارد درخواست تخليه محل كسب وپيشه وتجارت تخليه به جهت احداث بنا مي باشد بند 1- ماده 15قانون روابط موجر ومستاجر تخليه به جهت فوق دوحالت دارد :
1- دعوي تخليه مورد اجاره به جهت احداث بنا به علت خرابي وعدم قابليت تعمير آن ويا به واسطه مضر بودن به سلامت وبهداشت محل . 2- دعوي تخليه مورد اجاره به لحاظ احداث ساختمان يا تجديد بنا كه يا با محل كسب وپيشه ياتجارت سابق است كه دراين صورت مستأجر مزبورحق تقدم نسبت به سايرين داردويا احداث ساختمان جديد نامتناسب با كسب وپيشه وتجارت سابق كه درهر دوحالت از مقصود ومنظورموجر لازم وضروري است وارائه پروانه ساختمان ياگواهي شهر داري شرط است .»
« با تحصيل پروانه ساختمان ياگواهي شهر داري ،موجر براي تخليه به دليل ديگري نياز ندارد و مستأجر هم دربرابر چنين دعوايي دفاعي نمي تواند بكند مگراينكه مدعي معجول بودن پروانه ياگواهي مي شود يا اينكه به پايان يافتن مدت اعتبار پروانه ساختمان استفاده كند ودرعمل شهر داريها ازصدورگواهي خودداري مي كنند وموجرناچار است پروانه ساختمان بگيرد وبا توجه به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمان موجربايد بلافاصله پس ازتحصيل پروانه اقدام به طرح مسكوني كند اگر مالك ظرف 6 ماه ازتاريخ تخليه ملك ، شروع به ساختمان نكند طبق ماده 16 قانون روابط مالك ومستاجر به درخواست مستاجر به پرداخت معادل يك سال اجاره بها يا اجرت درمورد اجاره محكوم مي شود مگراينكه اين تاخير ناشي ازقوه قاهره يامبتني برعلل وجهاتي خارج از اراده مالك باشد .»
« طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر پس از احراز وتشخيص دادگاه سبك نظر كارشناس رسمي دادگستري مبادرت به صدورحكم تخليه با احتساب حق وكسب وپيشه وتجارت حكم خواهد كرد وموجر مكلف است ظرف سه ماه ازتاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معين را درصندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن رابه مستأجر بدهد » .

مبحث دوم : تخليه به منظور احتياج شخصي موجر
« هرگاه موجرثابت كندشخصا براي اشغال به كسب يا پيشه ياتجارت به عين مستأجر نياز داردمحكم به تخليه ملك با پرداخت حق كسب وپيشه وتجارت راي خواهد داد البته دراين مورد وجود چندشرط الزامي است اول اينكه موجربايد ملك ششدانگ مورداجاره باشد ودوم ازنياز واقعي موجراست يعني صدورحكم تخليه منوط به احراز نياز مالك به اشتغال درمحل مورد اجاره به منظور ار تزاق است بطوري كه اگرمالك در آنجا به كسب وكار بپردازد زندگي اقتصادي ومادي او تامين واداره نشود .»
« بنابراين زماني كه موجر منبع در آمد ي ندارد وحقوق بازنشستگي هم ندارد مي تواندمستاجر رابيرون كندبه شرطي كه حق سرقفلي را كامل پرداخت كند وتنها كاري كه مستأجر مي تواند بكند اين است كه بابت ديگري دارد » .

مبحث سوم : تخليه محل كسب براي سكونت
طبق بند 3ماده 15قانون روابط مالك و مستأجردرصورتي كه محل كسب ياپيشه ياتجارت مناسب براي سكني باشد بااثبات نياز خود يا اولاد يا پدر ومادر ياهمسرش ، آنرا را درقبال پرداخت حق كسب وپيشه وتجارت تخليه كند .
«در اينجا هم مسئله نياز مطرح است ودرمورد خويشان موجر نيز دارد اين حالت درمورد محلهايي كه بالفعل وموضوع موجود قابليت سكني داشته باشد (مثل خانه ها و آپارتمان ها ) ممكن است مصداق پيدا كند واين ادعا كه مثلا مغازه مورد اجاره رابا تغيراتي مي توان به محل سكني تبديل كرد ممنوع نخواهد بود . »
طبق ماده 16 اين قانون هرگاه موجرحداقل مدت يكسال ازمحل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده نكند به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغي معادل يك سال اجاره بها يا اجرت المثل مورد اجاره محكوم خواهد شد مگراينكه ثابت كند عدم استفاده اودراثر قوه قاهره يا علل وعواملي است كه خارج ازاراده ي بوده است .
دراين حالت هم مثل دوموردقبلي موجربايد كل حق سرقفلي را به مستاجر بپردازد طبق نظركارشناس .