خرید ارزان ادبیات نظری تحقیق حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد بین اجیر و مستاجر

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل : Word (..docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحه : 60 صفحه

قسمتی از متن Word (..docx) :

چگونگی حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد برای شکلگیری هر عقدی، ارکانی لازم است تا پیمان بر آن استوار گردد. عقد اجاره ی اشخاص نیز برای وقوع به سه رکن نیاز دارد. اول، ایجاب و قبولی که حاکی از عقد و اراده و خواست طرفین است؛ دوم، متعاقدین که به وجود آورندگان اصلی این عقد هستند؛ سوم، عوضین که به عنوان موضوع و محل عقد می باشند. اخلال و تزلزل در هر کدام از این ارکان می تواند به اخلال در شکل گیری عقد و آثار آن منجر گردد. فصل حاضر با این نگاه، متکفل مشخص کردن اختلافاتی است که در مرحلهی انعقاد عقد ممکن است بروز کند. این اختلافات گاهی مربوط به عقد و گاهی مربوط به متعاقدین و گاهی مربوط به عوضین میشود. - اختلافات مربوط به عقد اختـلافـات بین اجیر و مستـاجر گاهی مربوط به خود عقد و ایجـاب و قبـول میشود که حاکی از ارادهی آن هاست. این اختلافات را می توان گاهی در اصل وقوع اجاره ملاحظه کرد و گاهی در نوع عقد و گاهی در کیفیت و تحقق آن و گاهی هم اختلاف در وجود یا عدم وجود شرط میباشد که طرفین ادعا میکنند. در این گفتار سعی بر این است که تک تک موارد اختلافی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته و راه حل مناسب اختلاف مشخص گردد. - اختلاف اجیر و مستاجر در اصل وقوع عقد اجاره اولین قدم برای ایجاد یک رابطه ی حقوقی این است طرفین، نیت و انگیزه ی ایجاد رابطه ی حقوقی را داشته باشند و به عبارت دیگر قصد و رضای طرفین بر آن تعلق گرفته باشد. قصد و رضا (اراده) میل و اشتیاق درونی است که خود به خود نمی تواند منشا اثری باشد، بلکه نیازمند اعلام است. اعلام اراده ی طرفین عقد که مقید به سلامت است باید با همدیگر انطباق داشته باشند تا عقدی ایجاد گردد. این اعلام اراده که در قالب ایجاب و قبول نمود پیدا می کند با ظهور عرفی دلالت برخواسته ی طرفین عقد می نماید. عقد اجاره ی اشخاص نیز از این امر مستثنی نبوده و ایجاب و قبول طرفین حاکی از آن است که طرفین خواستار برقراری رابطه ی خاصی هستند که نتیجه ی آن تملیک منفعت عمل در مقابل عوض از سوی اجیر و رضایت مستاجر به آن معامله و تملکش در برابر عوض می باشد. حال، اگر یکی از طرفین، مدعی وجود قرارداد اجاره باشد و دیگری چنین رابطه ای را انکار کند تکلیف چیست؟ در پاسخ به این سوال و در حل این اختلاف فقهای عظام دو حالت را در نظر گرفتهاند: 1- وقوع نزاع قبل از انجام کار 2- وقوع نزاع بعد از انجام کار. الف) اختلاف قبل از انجام کار هر گاه اجیر و مستاجر در وقوع عقد اجاره با همدیگر اختلاف داشته باشند و یکی از طرفین مدعی وجود اجاره و طرف دیگر منکر وقوع آن باشد، مدعی وقوع اجاره خواه اجیر باشد یا مستاجر موظف است دلیل و بینه ای برای ادعای خود ارائه نماید. در صورتی که مدعی بیّنه نداشته باشد قول منکر اجاره مقدم میشودو سپس منکر طبق قانون «البیّنه علی المدعی و الیمین علی من انکر»، بر عدم وقوع اجاره سوگند یاد می کند. ولی برخی معتقدند که ادعای اجاره در این صورت از دعاویی است که الزامی ایجاد نمی کند و لذا سوگند متوجه منکر آن نمیشود. در هر حال، از آن جا که قول منکر موافق اصل میباشد مورد قبول واقع می شود و اگر احیاناً مالی در دست اجیر است که میخواسته روی آن کاری انجام دهد و یا بابت کار، پیش پرداختی گرفته باشد به مستاجر بازگردانده میشود. ب) اختلاف بعد از انجام کار هرگاه نزاع اجیر و مستاجر در وقوع عقد اجاره پس از انجام کار و استیفاء منفعت باشد، بنابراین که مدعی وقوع اجاره، اجیر باشد یا مستاجر، دو صورت فرض میشود: صورت اول: هرگاه اجیر مدعی وقوع اجاره باشد و مستاجر که در منفعت عمل تصرف کرده است منکر وقوع اجاره گردد، قول منکر یعنی مستاجر به ضمیمهی سوگند وی مقدم شده و اجاره منتفی میگردد. اما منکر (مستاجر) موظف است اجرت المثل عمل اجیر را بپردازد، حتی اگر اجرت المثل بیشتر از اجرت المسمای مورد ادعای اجیر باشد. چرا که خود وی با انکار عقد اجاره، اقرار می کند که در استیفاء منفعت اجیر غیر ماذون بوده و در نتیجه اجیر، مستحق اجرتالمثل است. لکن اجیر نمیتواند بیش از اجرت المسمی را مطالبه یا قبض کند، نه به این دلیل که اقرار وی علیه خودش حجت است ـ چون اقرار وی با اقرار مستاجر تعارض و تساقط می کنند ـ بلکه به این دلیل که بین خودش و خدایش، علم به صحت ادعایش دارد، و ذمه اش مشغول است. اما اگر اجرت المسمی بیش تر از اجرت المثل باشد و مستاجر آن را پرداخته باشد می تواند مقدار زائد بر اجرت المثل را از اجیر پس بگیرد. صورت دوم: هرگاه مستاجر که در منفعت عمل تصرف کرده است مدعی وقوع اجاره شود و اجیر، عقد اجاره را انکار کند، قول منکر (اجیر) به ضمیمهی سوگندش مقدم می شود. در این صورت اجیر مستحق اجرت المثل میشود و اگرمبلغی که اجیر از مستاجر دریافت کرده کم تر از اجرت المثل باشد میتواند بقیهی آن را مطالبه نماید حتی اگر اجرت المثل بیش تر از اجرت المسمایی باشد که مستاجر ادعا می کند. اما اگر اجرت المسمی بیش تر از اجرت المثل باشد اجیر حق مطالبه ی زائد بر اجرت المثل را ندارد لکن مستاجر که همان متصرف می باشد به طریقی شرعی باید مبلغ اضافه را به اجیر برساند. در صورتی که مدعی (مستاجرِ متصرفِ در منفعت) اجرت المسمی را که بیش از اجرت المثل می باشد پرداخت کرده باشد حق مطالبهی زائد بر اجرت المثل را ندارد. در عین حال اجیر وظیفه دارد زائد بر اجرت المثل را به مستاجر برگرداند. روش حل اختلاف فوق، از طرف برخی از فقها مورد نقد و نظر قرار گرفته است. با این توضیح که بیان فوق را نمی توان به طور مطلق پذیرفت، چرا که پذیرش قول منکر با ضمیمه سوگند، زمانی می تواند درست باشد که ضمان زائدی را از منکر نفی کند. یا ضمان زائدی را بر مدعی اثبات نماید و حکم صورت اول زمانی توجیه میشود که مدعی، اجیر بوده و بیش از اجرت المثل را ادعا کرده باشد. به عنوان مثال اگر اجرت المثل صد هزار تومان باشد و اجیر ادعای وقوع عقد اجاره را در مقابل دویست هزار تومان بنماید و سپس این دعوا اثبات نشود ـ همچنان که مفروض ما است ـ دعوای اجیر با سوگند مستاجر (منکر) ساقط می شود و اجیر فقط مستحق اجرت المثل می شود.