خرید ارزان ادبیات نظری تحقیق آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل : Word (..docx) ( قابل ویرایش و آماده پرینت )
تعداد صفحه : 29 صفحه

قسمتی از متن Word (..docx) :

مبحث دوم: آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره گفتار اول: آثار و احکام فسخ اجاره چنانکه در ماده 456 ق.م آمده است تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیارات مختص به عقد بیع که عبارت اند از: خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن؛ بنابراین در عقد اجاره هم ممکن است بعضی از خیارات مشترک به استثناء خیارات مختص به بیع، محقق شود. قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده 456 ق.م اکتفا کرده است. بر اساس مواد 478 تا 482 ق. م و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالک و مستاجر به طور اجمال اجراى این خیار در باب اجاره مجاز شمرده شده است. 1. آثار و احکام خیار عیب در عقد اجاره 1-1. معیوب بودن عین مستاجره در حین عقد قانون مدنی در ماده 874 می گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معیوب باشد و مستاجر نیز به هر دلیلی از آن ناآگاه باشد، هر وقت آگاه شد می تواند آن را فسخ کند؛ اما این حق مشروط بر این است که موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند، همچنان که در انتهای ماده 874 ملاحظه شد درصورتی که موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. عیبی که در حین عقد موجود است هر زمان که مستاجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل می سازد نه از زمان فسخ؛ زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک می شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر می خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را که تملک کرده به موجر رد کند؛ بنابراین تمام اجاره بها به او رد می شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر برمی گردد و به جای منافع گذشته که به وسیله مستاجر تلف شده است او باید بدل مال تلف شده (اجرت المثل) بپردازد. 1-2. معیوب شدن عین مستاجره بعد از عقد و قبل از قبض چنانچه قسمت اول ماده 480 ق.م می گوید: «عیبى که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است ...»؛ زیرا مسئولیت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکى تا زمان تسلیم آن به انتقال گیرنده، موجود بوده و سپس ساقط مى گردد. بنابراین، عیب قبل از قبض مانند عیب قبل از عقد به عهدۀ ناقل مى باشد. به همین جهت است که مادّۀ 425 ق. م، در عیب مبیع مى گوید: «عیبى که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است». سوالی که مطرح است این است که آیا مستاجر می تواند در صورت وجود عیب در عین مستاجره اجاره را فسخ نکند بلکه از موجر تقاضای ارش کند؟ پاسخ منفی است؛ چراکه ماده 784 ق.م صراحتاً می گوید: «...می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره با تمام اجرت قبول کند...» این نظر درواقع قول عده ای از فقهای امامیه است و چنین استدلال می نمایند که چون جبران ضرر مستاجر به وسیله فسخ عقد اجاره ممکن خواهد بود موجبی برای اخذ ارش موجود نیست و مطالبه ارش در بیع برخلاف قاعده و مستند به دلیل خاص (خبر) می باشد. درصورتی که شهید ثانی معتقد است که مستاجر حق دارد که ارش بگیرد. درصورتی که مستاجر عقد را فسخ کند اگر از عین مستاجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستاجر واجب نیست و اگر از عین مستاجره استفاده کرده باشد برمبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده میزان اجرت محاسبه می شود؛ اما هرگاه عیب پس از عقد حادث شود حکم مساله قبلی را دارد یعنی مستاجر می تواند حق فسخ داشته باشد، اگرچه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد. محقق حلی در شرایع الاسلام در این خصوص بدون اینکه حدود عیب را به قبل و بعد از عقد تقسیم کند به طورکلی می گوید: «هرگاه مستاجر در عین مستاجره عیبی بیابد اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود هرچند آن عیب باعث از بین رفتن بعضی از منفعت باشد». ازنظر محقق حلی چنین استنباط می شود که در هر زمان معلوم شود که عین مستاجره دارای عیب است مستاجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و برخلاف نظر شهید ثانی، به نظر می رسد که مستاجر حق گرفتن ارش ندارد. علامه حلی نیز در تبصره در این مورد می گوید: «و لو انهدم المسکن من غیر تفریط فسخ المستاجر و رجع نسبته المتخلف من الاجره، اولزم المالک بالعماره»، اگر مسکنی که به اجاره داده اند بدون افراط و تفریط ویران گردد مستاجر اختیار فسخ دارد و می تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده از مال الاجاره نپردازد یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد. همچنان که ملاحظه می شود علامه بیشتر به اصالت اللزوم معتقد بوده و حتی در صورت ویران شدن مورد اجاره نیز اجاره را منفسخ یا باطل نمی داند. نظر صاحب عروه الاوثقی نیز در خصوص عیوب مورد اجاره مبنی بر این است که اگر مستاجر در عین عیبی بیابد که پیش از عقد حادث شده بوده و در وقت اجاره جاهل به آن بوده اگر منفعت آن به سبب عیب کمتر باشد بدون تردید مستاجر خیار فسخ دارد که می تواند اجاره را به هم زند یا باقی گذارد و ظاهر آن است که نمی تواند مطالبه ارش کند. امام خمینی (ره) در مورد عیب اجاره قبل از عقد، معتقدند که مستاجر: «حق فسخ اجاره را دارد؛ این در صورتى است که متعلق اجاره عین مشخصى باشد؛ و اما درصورتی که کلى باشد و آن فردى که گرفته است معیوب درآید حق فسخ عقد را ندارد، بلکه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اینکه گرفتن بدل، غیرممکن باشد که حق فسخ پیدا مى‏کند؛ این در مورد عین مستاجره است؛ و اما اجرت، پس اگر عین مشخصى باشد و موجر در آن عیبى بیابد حق فسخ دارد و آیا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشکال است؛ و اگر کلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتی که بدل آن، غیرممکن باشد». اگر در عین مستاجره عیبی حادث شود که یا موجب نقصان منفعت شود یا موجب صعوبت و سختی استفاده از عین مستاجره شود موجب خیار است؛ مانند اینکه در باغ مورد اجاره عیبی حادث شود که موجب شود قسمتی از قابل استفاده باشد یا حاصل آن کمتر شود یا مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان باشد و سیستم آب رسانی آن معیوب شود و... . در این موارد مستاجر به حکم ماده 497 ق.م موجب خیار می شود این ماده می گوید: «معیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد»؛ بنابراین اگر در مورد اجاره عیبی حادث شود که در انتفاع از مورد اجاره تاثیری نداشته باشد، موجب خیار نمی شود مانند اینکه اتومبیل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت دیده باشد. 1-3. معیوب شدن عین مستاجره در اثنای مدت اجاره عیب در اثناء اجاره نسبت به بقیه مدت، برای مستاجر حق فسخ می آورد. ماده «480» ق.م می گوید: «...و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.» حال این سوال مطرح است که اگر موجر عیبی را که در اثنا مدت اجاره حادث شده است رفع کند بازهم مستاجر حق فسخ خواهد داشت یا خیر؟ ازنظر منطقی وقتی عیب ایجاد می شود حق فسخ برای مستاجر پیدا می شود و از بین نمی رود. لذا اگر موجر رفع عیب هم کند بازهم مستاجر حق فسخ خواهد داشت اما از وحدت ملاک قسمت اخیر ماده 874 قانون مدنی می توان چنین برداشت کرد که درصورتی که موجر چنان رفع عیب کند که هیچ ضرری به مستاجر وارد نشود در این صورت حق فسخ مستاجر نیز از بین می رود. 2. آثار و احکام خیار تخلف شرط در عقد اجاره قانون مدنی در ذیل ماده 496 می گوید: «... و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد». مثلاً هرگاه مستاجر بر موجر شرط کند که تعمیراتی را در مورد اجاره انجام دهد و موجر از انجام آن امتناع کند، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند و یا به همان نحو نگه دارد و تقلیل نسبی مال الاجاره را نمی تواند مطالبه کند. همچنان که هرگاه موجر بر مستاجر شرط کند که مورد اجاره را به دیگری واگذار ننماید با تخلف مستاجر، موجر می تواند اجاره را فسخ کند. 3. آثار و احکام خیار شرط در عقد اجاره طبق ماده 399 ق.م در مبحث خیار شرط و ماده 456 ق.م در مبحث احکام خیارات مى توان در ضمن عقد اجاره براى موجر یا مستاجر و یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله را قرار داد و همچنین ماده 498 ق.م در صورت فروش عین مستاجره. این ماده مقرر می دارد: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.» شرط فسخ برای موجر در صورت فروش عین مستاجره به یکی از صور زیر است: